建ぺい率・容積率の計算：建てられる広さ（前面道路・角地の緩和つき）
敷地面積と用途地域、指定の建ぺい率・容積率を入れると、建てられる建築面積と延べ床面積の上限を出します。前面道路の幅員による容積率の制限、角地・防火地域の緩和、今の建物の建ぺい率・容積率の計算も。
建築面積の上限 ＝ 敷地 100㎡ × 建ぺい率 60% ＝ 60㎡（18.15坪）
容積率の上限 ＝ 指定 200% と、前面道路 4m × 4/10 ＝ 160% の小さいほう 160%（第52条第2項）
延べ床面積の上限 ＝ 敷地 100㎡ × 容積率 160% ＝ 160㎡（48.4坪）
建築面積いっぱいに建てると、約2.7階分の床面積になります
実際には、高さ制限・斜線制限・日影規制・地区計画などで、これより小さくなることがあります。土地の用途地域と指定の数値は、市区町村の都市計画の担当で確かめられます
敷地 100㎡・第一種住居地域・建ぺい率60%・容積率160% → 建築面積 60㎡・延べ床 160㎡用途地域ごとの建ぺい率・容積率
| 用途地域 | 選べる数値 |
|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 道路×4/10 | 建ぺい率 30・40・50・60% 容積率 50・60・80・100・150・200% |
| 第二種低層住居専用地域 道路×4/10 | 建ぺい率 30・40・50・60% 容積率 50・60・80・100・150・200% |
| 田園住居地域 道路×4/10 | 建ぺい率 30・40・50・60% 容積率 50・60・80・100・150・200% |
| 第一種中高層住居専用地域 道路×4/10 | 建ぺい率 30・40・50・60% 容積率 100・150・200・300・400・500% |
| 第二種中高層住居専用地域 道路×4/10 | 建ぺい率 30・40・50・60% 容積率 100・150・200・300・400・500% |
| 第一種住居地域 道路×4/10 | 建ぺい率 50・60・80% 容積率 100・150・200・300・400・500% |
| 第二種住居地域 道路×4/10 | 建ぺい率 50・60・80% 容積率 100・150・200・300・400・500% |
| 準住居地域 道路×4/10 | 建ぺい率 50・60・80% 容積率 100・150・200・300・400・500% |
| 近隣商業地域 道路×6/10 | 建ぺい率 60・80% 容積率 100・150・200・300・400・500% |
| 商業地域 道路×6/10 | 建ぺい率 80% 容積率 200・300・400・500・600・700・800・900・1000・1100・1200・1300% |
| 準工業地域 道路×6/10 | 建ぺい率 50・60・80% 容積率 100・150・200・300・400・500% |
| 工業地域 道路×6/10 | 建ぺい率 50・60% 容積率 100・150・200・300・400% |
| 工業専用地域 道路×6/10 | 建ぺい率 30・40・50・60% 容積率 100・150・200・300・400% |
| 用途地域の指定のない区域 道路×6/10 | 建ぺい率 30・40・50・60・70% 容積率 50・80・100・200・300・400% |
※ 建ぺい率は第53条第1項、容積率は第52条第1項の数値から、都市計画でひとつが定められます。「道路×」は前面道路の幅員が12m未満のときに幅員にかける数（第52条第2項）。特定行政庁が別の数（6/10・4/10・8/10）を定めている区域もあります。
前面道路の幅員と容積率の上限
| 幅員 | 住居系× 4/10 | その他× 6/10 |
|---|---|---|
| 4m | 160% | 240% |
| 5m | 200% | 300% |
| 6m | 240% | 360% |
| 7m | 280% | 420% |
| 8m | 320% | 480% |
| 9m | 360% | 540% |
| 10m | 400% | 600% |
| 11m | 440% | 660% |
前面道路が2つ以上あるときは、幅員の最大のもので計算します（第52条第2項）。指定の容積率とくらべて、小さいほうが上限です。
建ぺい率・容積率の計算ガイド：使い方と前面道路の入れ方
土地を買う前や家を建てる前に、その土地にどれだけの広さの建物を建てられるかを確かめるページです。今ある建物の建ぺい率・容積率が上限に収まっているかも計算できます。
こんなときに使えます
- 土地探しの段階で、希望の広さの家が建つか確かめたいとき
- 住宅会社の間取りの提案が、上限に収まっているか見ておきたいとき
- 中古住宅を買う前に、今の建物の建ぺい率・容積率を確かめたいとき
使い方
- 「計算」で「建てられる広さ（上限）」か「今の建ぺい率・容積率」を選び、「敷地面積」を入れます。
- 「用途地域」「指定の建ぺい率」「指定の容積率」を選びます。わからないときは、市区町村の都市計画の担当窓口で確かめられます。
- 「前面道路の幅員」を入れ、「角地」「防火地域」を選びます。今の建物を調べるときは「今の建築面積」「今の延べ面積」も入れます。
計算の例
第一種中高層住居専用地域で、敷地150㎡・建ぺい率60%・容積率200%、前面道路4.5mの角地なら、角地の緩和で建ぺい率が70%になるので、建築面積の上限は105㎡です。容積率は道路の幅で180%に下がり、延べ床面積の上限は270㎡です。
同じ条件で角地ではない土地に、建築面積95㎡・延べ面積250㎡の家が建っていると、建ぺい率は63.33%で、上限の60%を3.33ポイント上回っています。
気をつけたいこと
- 結果は基本の制限による上限です。高さ制限や斜線制限などで、実際に建てられる広さはこれより小さくなることがあります。
- 前面道路が2つ以上あるときは、幅員のいちばん広い道路の数字を入れます。
よくある質問
建ぺい率とは？計算式は？
容積率とは？計算式は？
前面道路が狭いとどうなりますか。
角地や防火地域の緩和は？
自分の土地の用途地域や建ぺい率はどこで調べますか。
出典と適用年度
- e-Gov法令検索
- 建築基準法（第52条 容積率、第53条 建蔽率、第3条第2項）
本ツールの計算は、建築基準法第52条・第53条の基本の制限による目安です。実際に建てられる広さは、高さ制限・斜線制限・日影規制・地区計画・特定行政庁の指定などで変わります。土地の用途地域と数値は市区町村の都市計画の担当で、建てられるかどうかは建築士や役所の建築指導の担当でご確認ください。
要点
- 建ぺい率
建築面積 ÷ 敷地面積 - 容積率
延べ面積 ÷ 敷地面積 - 前面道路 12m未満
幅員 × 4/10（または6/10） - 角地・防火の緩和
建ぺい率 ＋10%