住宅ローンはいくら借りられる？年収から借入可能額を計算（返済負担率）

Q: 年収500万円だといくら借りられますか。

【フラット３５】の基準（返済負担率35%）で、金利1.5%・35年・元利均等なら 約4,762万円 です（毎月145,805円）。返済負担率を25%にすると約3,402万円になります。

Q: 返済負担率とは？【フラット３５】の基準は？

年収に占める、すべての借入れの年間返済額の割合です。【フラット３５】では 年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下 が基準です。他の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン（キャッシング・分割払い・リボ払いを含む）も合わせて計算します（住宅金融支援機構）。

Q: 他のローンがあると借りられる額は減りますか。

減ります。年収600万円で自動車ローンを毎月3万円返していると、金利1.5%・35年では約5,715万円から約 4,735万円 になります。他の借入の年間返済額を引いた残りで、住宅ローンを返す計算になるためです。

Q: 借入額の上限は？

【フラット３５】の借入額は 100万円以上12,000万円以下 （1万円単位）で、建設費または購入価額以内です（土地の取得費を含められます）。

出典を再確認：2026年10月15日住宅金融支援機構【フラット３５】の基準（2026年4月1日現在）と計算方法

年収・金利・返済期間を入れると、借りられる額の目安と毎月の返済額を出します。返済負担率（年収400万円未満30%・以上35%）、他のローンがある場合、年齢と返済期間、年収別の早見表まで。

年収・金利・期間を入れる

年収（額面）: 万円収入を合算する人がいれば合計
金利（年）: %
返済期間: 年
返済方法
返済負担率: 基準は年収400万円未満30%・以上35%
他のローンの毎月返済: 万円自動車ローン・カードローンなど
他のローンのボーナス月の増額分: 万円
申込時の年齢（任意）: 歳 1年未満は切り上げ（35歳3か月なら36）

はじめての方へ：使い方と結果の見方

借りられる額（目安）

5,715万円

毎月の返済 174,984円、総返済額 73,493,225円（35年）

年収の約9.5倍。返済負担率35%で、毎月返せる上限は175,000円

年収600万円で借りられる額は約5,715万円

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年収別の早見表

年収	負担率	借りられる額万円	毎月円
300万円	30%	2,449	74,984
400万円	35%	3,810	116,656
500万円	35%	4,762	145,805
600万円	35%	5,715	174,984
700万円	35%	6,668	204,163
800万円	35%	7,620	233,312
900万円	35%	8,573	262,491
1,000万円	35%	9,525	291,640
1,200万円	35%	11,431	349,999
1,500万円	35%	12,000	367,421

※ 上で入れた金利・返済期間・返済方法・返済負担率で、他のローンなしとして計算（元金均等の毎月は初回）。借りられる額は「毎月返せる額 ÷ 100万円あたりの毎月返済額」の万円未満切り捨てで、住宅金融支援機構のシミュレーションと同じ計算です。実際に借りられるかどうかは金融機関の審査で決まります。

住宅ローン返済シミュレーション住宅ローン控除年収から手取り繰り上げ返済シミュレーション住宅ローンの借り換え住宅購入の諸費用と頭金

住宅ローンの借入可能額の計算ガイド：使い方と返済負担率の選び方

年収から、住宅ローンをいくらまで借りられるかの目安を出すページです。【フラット３５】の返済負担率の基準で計算し、その額を借りたときの毎月の返済額もいっしょに表示します。

こんなときに使えます

家探しを始める前に、予算の上限の見当をつけたいとき
夫婦の収入を合わせると、借りられる額がどれだけ変わるか知りたいとき
車のローンなどがあると、借りられる額がどれだけ減るか確かめたいとき

使い方

「年収（額面）」を万円で入れます。収入を合わせる人がいれば、合計を入れます。
「金利（年）」「返済期間」「返済方法」を入れます。「返済負担率」は、まず「フラット35の基準」のままで計算します。
ほかのローンがあれば「他のローンの毎月返済」に入れます。「申込時の年齢（任意）」を入れると、返済期間の上限も確かめられます。

計算の例

夫婦の年収の合計が750万円、金利1.2%・35年で、車のローンを毎月2万円返している場合、借りられる額の目安は約6,813万円、毎月の返済は198,736円です。

「返済負担率」を25%にすると、目安は約4,670万円、毎月136,224円まで下がります。

気をつけたいこと

ここで出るのは借りられる額の上限の目安で、無理なく返せる額とは限りません。返済負担率を下げた額も見ておきます。
ほかのローンにボーナス月の増額があれば、「そのボーナス月の増額分」にも入れます。
審査の基準は金融機関ごとにちがうので、実際に借りられる額は金融機関で確かめてください。

よくある質問

年収500万円だといくら借りられますか。

【フラット３５】の基準（返済負担率35%）で、金利1.5%・35年・元利均等なら約4,762万円です（毎月145,805円）。返済負担率を25%にすると約3,402万円になります。

返済負担率とは？【フラット３５】の基準は？

年収に占める、すべての借入れの年間返済額の割合です。【フラット３５】では年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下が基準です。他の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン（キャッシング・分割払い・リボ払いを含む）も合わせて計算します（住宅金融支援機構）。

年収の何倍まで借りられますか。

金利と期間で変わります。年収600万円・35年・返済負担率35%なら、金利0.5%で約6,741万円（11.2倍）、1.5%で約5,715万円（9.5倍）、2.5%で約4,895万円（8.2倍）です。

他のローンがあると借りられる額は減りますか。

減ります。年収600万円で自動車ローンを毎月3万円返していると、金利1.5%・35年では約5,715万円から約4,735万円になります。他の借入の年間返済額を引いた残りで、住宅ローンを返す計算になるためです。

何歳まで借りられますか。返済期間は？

【フラット３５】は申込時の年齢が満70歳未満の方が対象で、返済期間は15年以上（満60歳以上は10年以上）、かつ「80歳 − 申込時の年齢（1年未満切り上げ）」と35年の短いほうまでです。45歳なら最長35年です。

借入額の上限は？

【フラット３５】の借入額は100万円以上12,000万円以下（1万円単位）で、建設費または購入価額以内です（土地の取得費を含められます）。

出典と適用年度

適用年度：【フラット３５】のご利用条件（2026年4月1日現在）出典を再確認：2026年10月15日

住宅金融支援機構【フラット３５】: ご利用条件（総返済負担率・借入額・借入期間、2026年4月1日現在）
住宅金融支援機構【フラット３５】: 年収から借入可能額を計算

本ツールの計算結果は概算です。実際の返済額は、金融機関の計算方法（初回の日割り利息、端数の扱い、金利の見直しの決まりなど）や手数料・保証料で変わります。借りる前に、金融機関の返済予定表でご確認ください。

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