住宅ローン借り換えシミュレーション：諸費用を入れても得する？
今のローンの残高・金利と、借り換え後の金利を入れると、諸費用を含めた総支払額で比べます。毎月の返済の差、諸費用を取り戻す期間、諸費用もローンに含める場合、住宅ローン控除の注意まで。
今のローンと借り換え後を入れる
- 万円
- %
- 年
- %
- 年 残りの期間と同じにすると比べやすい
諸費用
- 個 一戸建ては土地と建物で2つ。マンションは登記簿で確認
- ローンの契約書
- 万円 見積もりの額。0円のままだと、借り換えが実際より得に見えます
- 万円 見積もりの額（初期値は0円）
- 万円 今のローンの繰上返済手数料など
毎月の返済 99,984円 → 91,971円（8,013円減る）
総支払額：今のまま 29,995,049円、借り換え 27,713,459円（うち諸費用 122,000円）
諸費用は、毎月の差で約1年4か月で取り戻せる計算です
金融機関の手数料・保証料と司法書士の報酬（見積もりの額）を入れると、より正確になります
残高25,000,000円を年1.5%から0.8%に借り換えると、総支払額は2,281,590円減る本サイトは公的機関ではありません。住宅金融支援機構（【フラット３５】）が公表している資料を出典として引用している、独立した民間のサイトです。
個人情報の入力は一切不要です。氏名・住所・電話番号・メールアドレス・口座番号・マイナンバー・パスワードを求めることはありません。入力した数値はお使いのブラウザの中だけで計算され、送信も保存もされません。
今のままと借り換えの比較
| 項目 | 今のまま円 | 借り換え円 |
|---|---|---|
| 借入額（残高） | 25,000,000 | 25,000,000 |
| 金利（年） | 1.5% | 0.8% |
| 返済期間 | 25年 | 25年 |
| 毎月の返済 | 99,984 | 91,971 |
| 総返済額 | 29,995,049 | 27,591,459 |
| うち利息 | 4,995,049 | 2,591,459 |
| 諸費用（現金で払う分） | 0 | 122,000 |
| 総支払額 | 29,995,049 | 27,713,459 |
借り換えの諸費用
| 費用 | 金額円 |
|---|---|
| 登録免許税（抵当権の設定 0.4%） | 100,000 |
| 登録免許税（抵当権の抹消） | 2,000 |
| 印紙税（ローンの契約書） | 20,000 |
| 合計 | 122,000 |
※ 返済額は、毎月の利息を「残高 × 年利 ÷ 12」の円未満切り捨てで計算（住宅金融支援機構のシミュレーションと同じ）。金利はずっと変わらないものとして計算。団体信用生命保険料や、保証料を金利に上乗せする場合は、その分を見積もりの額か金利に入れてください。
住宅ローン借り換えの計算ガイド：使い方と諸費用の入れ方
今の住宅ローンを金利の低いローンに借り換えると得になるかどうかを、諸費用まで含めて試算します。毎月の返済の差と、諸費用を何年で取り戻せるかがわかります。
こんなときに使えます
- 金融機関から借り換えを勧められて、本当に得になるか確かめたいとき
- 金利の差がどのくらいあれば借り換える意味があるか、条件を変えて試したいとき
- 諸費用を現金で払うか、ローンに含めるかで迷っているとき
使い方
- 「今のローンの残高」「今の金利（年）」「残りの返済期間」を、返済予定表を見ながら入れます。
- 「借り換え後の金利（年）」と「借り換え後の返済期間」を入れます。期間は残りの期間と同じにすると比べやすくなります。
- 「諸費用の払い方」を選び、「金融機関の手数料・保証料」と「司法書士の報酬」に見積もりの額を入れます。
計算の例
残高3,200万円・金利1.3%・残り28年のローンを金利0.9%に借り換えると、毎月の返済は113,671円から107,777円になり、5,894円減ります。手数料・保証料70万円と司法書士の報酬10万円に、登録免許税と印紙税を合わせると、諸費用は合計95万円です。
諸費用を差し引いても総支払額は1,030,603円減りますが、諸費用を毎月の差で取り戻すには約13年6か月かかります。
気をつけたいこと
- 「諸費用の払い方」を切りかえると、現金で払う場合とローンに含める場合で、総支払額の差がどう変わるか確かめられます。
- 残りの返済期間が短いほど、金利の差で得をする額は小さくなります。残りの期間は返済予定表で正確に確かめて入れます。
よくある質問
借り換えで得するかどうかは、どう判断しますか。
借り換えの諸費用には何がありますか。
借り換えの登録免許税はいくら？
借り換えても住宅ローン控除は受けられますか。
諸費用もローンに含めるとどうなりますか。
出典と適用年度
- 住宅金融支援機構
- 借換えシミュレーション（借り換えの諸費用・総支払額で比べる）
- e-Gov法令検索
- 登録免許税法（第15条・第19条、別表第一）
- e-Gov法令検索
- 租税特別措置法（第75条 住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記の税率の軽減）
- 国税庁
- No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき
- 国税庁
- No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで
本ツールの計算結果は概算です。実際の返済額は、金融機関の計算方法（初回の日割り利息、端数の扱い、金利の見直しの決まりなど）や手数料・保証料で変わります。借りる前に、金融機関の返済予定表でご確認ください。
要点
- 総支払額で比べる
諸費用を含めて - 抵当権の設定
借入額の0.4%（軽減なし） - 抵当権の抹消
不動産1個につき1,000円 - 住宅ローン控除
要件を満たせば続く（期間は延びない）