住宅ローン控除シミュレーション：13年間でいくら戻る？（2026年・2027年入居）

Q: 住宅ローン控除はいくら戻りますか。

年末のローン残高（取得価格が少なければその額）の 0.7% が、所得税から引かれます（100円未満切り捨て）。上限は住宅の区分で決まり、2026年に入居した新築のZEH水準省エネ住宅なら借入限度額3,500万円で年24.5万円まで、13年間です（国税庁 No.1211-1）。年収600万円・借入4,000万円の例では、13年間で2,983,310円になります。

Q: 所得税から引ききれないときは？

残りは 翌年度の住民税 から引かれます。ただし上限は「所得税の課税総所得金額等の5%」で、 97,500円 までです（総務省）。市区町村への申告はいりません。所得税が少ない人は、控除できる額をすべては使えないことがあります。

Q: 住宅ローン控除は何年間ですか。いつまで？

2026年・2027年に住み始めた場合、新築の認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合住宅は 13年間 、中古住宅は認定住宅等が13年間、その他の住宅が10年間です。制度は2030年（令和12年）12月31日までに住み始めた人が対象です（国税庁 No.1211-1・No.1211-3）。

出典を再確認：2026年10月15日国税庁 No.1211-1・1211-3［令和8年4月1日現在法令等］・総務省

住宅の種類・借入額・年収を入れると、住宅ローン控除で減る所得税と住民税を年ごとに出します。借入限度額と控除期間、年末残高の0.7%、所得税から引ききれない分の住民税（97,500円まで）、引ききれずに残る額まで。

住宅・ローン・年収を入れる

住宅: 建売住宅・新築マンションも「新築」
住宅の省エネ性能: 証明書（住宅省エネルギー性能証明書など）で確認
住み始めた年: 月
住宅の取得価格: 万円土地を含む。補助金をもらったら引いた額
借入額: 万円
金利（年）: %
返済期間: 年
返済方法
給与の年収（額面）: 万円
扶養控除の対象の家族: 人 16歳以上の扶養親族（配偶者は入れない）
その他: 40歳未満で配偶者がいる・配偶者が40歳未満・19歳未満の子がいる床面積が40㎡以上50㎡未満

はじめての方へ：使い方と計算のしかた

減る税金（控除期間の合計）

2,983,310円

借入限度額 3,500万円・控除期間 13年（2026年分〜2038年分）

1年目：年末残高 3,936.1万円 → 控除できる額 245,000円、減る税金 246,770円（所得税 149,270円〔うち復興特別所得税 3,070円〕・住民税 97,500円）

税金が控除額より少ないため、13年間で6,500円は引ききれません（所得税年146,200円、住民税から引ける上限年97,500円）

住宅ローン控除で減る税金は13年間で2,983,310円

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年ごとの控除額

年分	年末残高円	控除できる額円	減る税金円
2026年 1年目	39,361,491	245,000	246,770
2027年 2年目	38,395,712	245,000	246,770
2028年 3年目	37,420,231	245,000	246,770
2029年 4年目	36,434,953	245,000	246,770
2030年 5年目	35,439,773	245,000	246,770
2031年 6年目	34,434,598	241,000	244,070
2032年 7年目	33,419,326	233,900	236,970
2033年 8年目	32,393,853	226,700	229,770
2034年 9年目	31,358,079	219,500	222,570
2035年 10年目	30,311,899	212,100	215,170
2036年 11年目	29,255,209	204,700	207,770
2037年 12年目	28,187,903	197,300	200,370
2038年 13年目	27,109,874	189,700	192,770

※ 年末残高は、入居した月に借りて翌月から返す（ボーナス払いなし）として計算。控除できる額は「年末残高（取得価格が少なければその額。借入限度額まで）× 0.7%」の100円未満切り捨て。減る税金は所得税（復興特別所得税を含む）と翌年度の住民税の合計。減る税金が控除できる額より少し多くなるのは、所得税が減るとその2.1%の復興特別所得税も一緒に減るためです。税額は給与だけの人の概算（40歳未満・協会けんぽ全国平均の料率で社会保険料を計算、令和8年分の税制と同じ年収が続くとして計算）で、生命保険料控除・配偶者控除などは入れていません。

借入限度額と控除期間（2026年・2027年入居）

住宅の区分	新築	中古住宅
認定長期優良・低炭素住宅	4,500万円子育て等 5,000万円・13年	3,500万円子育て等 4,500万円・13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円子育て等 4,500万円・13年	3,500万円子育て等 4,500万円・13年
省エネ基準適合住宅	2,000万円子育て等 3,000万円・13年	2,000万円子育て等 3,000万円・13年
その他の住宅	対象外 2023年までの建築確認なら2,000万円・10年	2,000万円 10年

※ 国税庁 No.1211-1・No.1211-3。「子育て等」は特例対象個人（40歳未満で配偶者がいるなど）の借入限度額。控除額は年末残高等 × 0.7%。

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住宅ローン控除の計算ガイド：使い方と省エネ性能による違い

住宅ローン控除で、所得税と住民税が何年間・いくら減るかを年ごとに出すページです。省エネ性能で借入限度額と控除期間が変わるので、物件を比べるときに役立ちます。

こんなときに使えます

新築と中古、省エネ性能の違う物件を、控除の面から比べたいとき
ローンを組む前に、借入額を増やすと控除がどこまで増えるか確かめたいとき
自分の年収で、控除しきれない分が出ないか知りたいとき

使い方

「住宅」と「住宅の省エネ性能」を選びます。性能は、住宅省エネルギー性能証明書などの書類で確かめます。
「住み始めた年」「住宅の取得価格」と、ローンの「借入額」「金利（年）」「返済期間」「返済方法」を入れます。
「給与の年収（額面）」と「扶養控除の対象の家族」を入れ、あてはまるものがあれば「その他」の欄にチェックを入れます。

計算の例

取得価格2,800万円の中古住宅（その他の住宅）を、2,500万円・金利0.8%・35年のローンで買い、2026年10月に住み始めたとします。年収450万円なら、借入限度額は2,000万円、控除期間は10年で、1年目に減る税金は141,521円、10年間の合計は1,407,310円です。

同じ物件が省エネ基準適合住宅なら、控除期間が13年になり、合計は1,784,873円に増えます。

気をつけたいこと

控除できる額が税金より多いと、引ききれない分が出ます。結果に「引ききれません」と出たら、借入額を増やしても減る税金は増えません。
年末残高はボーナス払いなしで計算しています。繰り上げ返済をすると、控除の額も少なくなります。

よくある質問

住宅ローン控除はいくら戻りますか。

年末のローン残高（取得価格が少なければその額）の0.7%が、所得税から引かれます（100円未満切り捨て）。上限は住宅の区分で決まり、2026年に入居した新築のZEH水準省エネ住宅なら借入限度額3,500万円で年24.5万円まで、13年間です（国税庁 No.1211-1）。年収600万円・借入4,000万円の例では、13年間で2,983,310円になります。

所得税から引ききれないときは？

残りは翌年度の住民税から引かれます。ただし上限は「所得税の課税総所得金額等の5%」で、97,500円までです（総務省）。市区町村への申告はいりません。所得税が少ない人は、控除できる額をすべては使えないことがあります。

住宅ローン控除は何年間ですか。いつまで？

2026年・2027年に住み始めた場合、新築の認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合住宅は13年間、中古住宅は認定住宅等が13年間、その他の住宅が10年間です。制度は2030年（令和12年）12月31日までに住み始めた人が対象です（国税庁 No.1211-1・No.1211-3）。

省エネ基準を満たさない新築住宅は？

2024年以後に住み始めた新築の「その他の住宅」は、原則として住宅ローン控除の対象外です。2023年12月31日までに建築確認を受けたもの（または2024年6月30日までに建築されたもの）は、借入限度額2,000万円・10年間で受けられます。

子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せとは？

年齢40歳未満で配偶者がいる人、40歳以上で40歳未満の配偶者がいる人、19歳未満の扶養親族がいる人（特例対象個人）は、認定住宅等の借入限度額が上乗せされます（新築の認定住宅5,000万円、ZEH水準4,500万円、省エネ基準3,000万円など）。2026年以後に床面積40㎡以上50㎡未満の認定住宅等に住んだ場合は上乗せがありません。

受けるための主な条件は？

住宅を取得してから6か月以内に住むこと、床面積が50㎡以上であること、その年の合計所得金額が2,000万円以下であること（40㎡以上50㎡未満の住宅は、認定住宅等に限り1,000万円以下）、返済期間10年以上のローンであることなどです。1年目は確定申告が必要で、会社員は2年目から年末調整で受けられます（国税庁 No.1211-1）。

出典と適用年度

適用年度：令和8年4月1日現在法令等（2026年・2027年に住み始めた場合）出典を再確認：2026年10月15日

国税庁: No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）
国税庁: No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）
総務省: 所得税から住宅ローン控除額を引ききれなかった方（個人住民税の住宅ローン控除）

本ツールの計算結果は概算です。実際の税額は、納税通知書や登記・申告の手続きで決まります。くわしくは、都道府県・市町村の税務担当、法務局、税務署、または税理士・司法書士にご相談ください。

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